Налоговый вычет

Статья 220 НК РФ: вычеты НДФЛ при приобретении и продаже недвижимости

Существуют различные формы государственной поддержки граждан, но не все знают, как ими пользоваться. Существенная льгота – вычеты при покупке и продаже недвижимости. О них сказано в статье 220 НК РФ.

 

Определение

Имущественный вычет – это возврат части финансов, которые были потрачены на покупку объектов недвижимости. Возврат проводится за счет подоходного налога, выплаченного в определенном налоговом периоде.

Гражданин имеет право на получение вычета при покупке или продаже жилого объекта или участка земли. В случае продажи недвижимости гражданин может не платить полностью или частично подоходный налог с суммы, полученной в результате сделки. Происходит это путем уменьшения налоговой базы по НДФЛ.

Но граждане часто не пользуются вычетами при сделках с недвижимостью, так как просто не знают о такой возможности.

 

В каком случае может быть получен вычет

Возмещение части расходов на покупку объекта недвижимости – существенная помощь. Однако доступна она не всем и не всегда.

Вычеты оформляют, если гражданин покупает:

 

  • дом;
  • квартиру;
  • комнату;
  • помещение в таунхаусе;
  • земельный участок под жилым домом;
  • участок под строительство жилья.

Льгота распространяется и на покупку доли в любом из перечисленных выше объектов. Если оформляется право собственности на коммерческий и иной объект недвижимости, получить вычеты нельзя.

 

Разновидности

Покупка жилого объекта производится за наличный расчет или в кредит. От того, как именно оплачивалась сделка, зависит сумма возврата. Существует два основных варианта вычетов:

 

  • основной;
  • ипотечный.

Если гражданин сразу внес всю сумму, то возможен возврат части от потраченных средств. Если же была оформлена ипотека, то можно рассчитывать на возмещение части процентов, которые были оплачены по кредиту. Вычет при оформлении ипотечного кредитования будет растянут по времени.

 

На какую сумму можно рассчитывать

 

Сумма налогового вычета

У всех официально работающих людей с заработной платы удерживается подоходный налог, его размер составляет 13%. Если налогоплательщик оплачивает покупку квартиры или дома, то он получает право уменьшить объем налога на доходы.

Не следует путать два понятия:

 

  • налоговый вычет – это сумма, на которую может быть уменьшен облагаемый налогом доход;
  • налог к возврату – сумма, которую фактически можно вернуть, она составляет 13% от вычета.

Налоговый вычет равен сумме расхода, который понес покупатель при совершении сделки, но он не может превышать 2 млн рублей. Соответственно, максимальная сумма налога к возврату составляет 13% от 2 млн, то есть 260 тысяч рублей.

Таким образом, если квартира куплена на 1,5 млн, то вернуть можно 195 тысяч рублей. Если же затраты на недвижимость составили 5 млн рублей, то вернуть можно будет только 260 тысяч, то есть, 13% от максимальной суммы вычета.

При оформлении ипотечного кредита размер налогового вычета увеличен до 3 млн, то есть можно вернуть 390 тысяч рублей. Если налогоплательщик обращался за рефинансированием ипотечного кредита, то это обстоятельство не препятствует праву получить возврат средств по налогам. Но во втором кредитном договоре обязательно должно быть указано, что выдан он именно на рефинансирование ипотечного кредита.

Покупатель квартиры может проводить рефинансирование неоднократно, это никак не регулируется законом. Единственное условие для получения вычета – финансовая организация, выдавшая кредит на рефинансирование, должна иметь регистрацию на территории Российской Федерации.

Если налогоплательщик уже получил возврат средств по НДФЛ по первому ипотечному кредиту, то получать возмещение по процентам кредита второго банка он сможет только после того, как процесс возврата средств по первому кредитному договору будет завершен.

При продаже недвижимости можно рассчитывать на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Это максимальная сумма, которую можно вычесть из облагаемой налогом суммы. И еще одно важное условие, о котором многие забывают: нельзя вернуть в качестве налога к возврату больше суммы перечисленного подоходного налога.

 

Сколько раз можно получить налоговый вычет

До 2014 года налоговый вычет на покупку жилья можно было получить один раз в жизни. С 2014 порядок был изменен. Теперь можно получать вычет несколько раз, при условии, что его размер не превышает 2 млн рублей.

Пример: если была куплена квартира за 1,2 млн рублей и получен налог к возврату в размере 156 тысяч, то при покупке другой квартиры можно снова подать на вычет, но уже не более 800 тысяч рублей. То есть, в сумме вычеты не должны превышать 2 млн рублей.

Важно: если свое право на налоговый вычет человек реализовал до наступления 2014 года, то подавать на вторичный нельзя, даже если сумма была менее 2 млн рублей.

То же самое правило действует при оформлении вычетов при продаже жилья, только максимальная сумма не должна превышать 1 млн рублей.

 

Когда возникает право

Право на налоговый вычет можно реализовать в том году, в котором была совершена сделка. Срок давности по имущественным вычетам составляет три года. Это означает, что на протяжении трех лет с момента получения свидетельства о собственности можно обратиться в уполномоченные органы для оформления вычета.

При использовании ипотечного вычета его можно оформить за несколько периодов, то есть сразу за три года.

 

Кто имеет право на оформление

По закону оформить налоговый вычет при покупке жилья можно при соблюдении следующих условий:

 

  • заявитель является резидентом РФ;
  • жилье, которое приобретается, находится на территории страны;
  • гражданин имеет легальный доход, с которого удерживается подоходный налог в размере 13%;
  • при оплате по сделке не используются средства материнского капитала.

Если жилая недвижимость оформляется на несовершеннолетнего, то налоговый вычет за него может быть получен родителями или опекуном ребенка-собственника.

Для пенсионеров предусмотрены особые условия оформления. Если жилье покупает работающий пенсионер, то он может оформить льготу на общих основаниях. Если гражданин находится на пенсии, то он имеет право воспользоваться переносом НДФЛ. Это означает, что пенсионер может оформить вычет с учетом перечисленного подоходного налога за три года до покупки квартиры.

 

Какие расходы учитываются

Расходы, которые могут быть включены в налоговый вычет:

 

  • средства на покупку жилья (учитывается сумма, указанная в договоре купли-продажи);
  • материалы и другие товары для выполнения ремонта;
  • средства, затраченные на оплату услуг по ремонту.

Если квартира куплена по программе ипотечного кредитования, то к расходам причисляются банковские проценты.

В том случае, если был приобретен участок под строительство, учитываются такие статьи расходов:

 

  • разработка проекта дома;
  • стоимость строительных и отделочных материалов;
  • оплата выполнения строительных и отделочных работ;
  • работы по подведению коммуникаций (трубопроводов, линий электропередач и пр.).

Все понесенные расходы обязательно должны быть подтверждены документально, в противном случае включить их в сумму вычета будет нельзя.

 

Если квартира в супружеской собственности

 

Имущество супругов

Нередко квартиры или участки приобретаются супругами и оформляются в равных долях. В этом случае, оформление вычета имеет некоторые условия.

Если сделка совершается супругами, состоящими в официальном браке, и оформляется на двоих собственников (на мужа и жену), то оба участника сделки приобретают право на вычет. Но это не означает, что они оба могут получить его в полном объеме.

Необходимо подать заявление о распределении суммы вычета между супругами. Как его распределить – личное дело каждой пары. В зависимости от ситуации, вычет в полном объеме может быть оформлен только на одного из супругов или его распределяют в долях между мужем и женой.

Если у жены небольшая заработная плата и невысокая сумма оплаченного подоходного налога, то выгоднее оформить вычет только на мужа, чтобы не растягивать получение возвратных средств на несколько лет.

Если жилой объект приобретается супругами, но на личные деньги одного из них (на добрачные или наследственные средства), и второй супруг не будет сособственником, то распределить вычет будет нельзя. Его оформляют в обычном порядке на того из супругов, на кого записан объект недвижимости. Заявление о перераспределении вычетов между супругами не подается.

Если квартира приобретается в долевую собственность лицами, не состоящими в браке, то действует тот же порядок. На вычет в заранее оговоренных долях имеют право все собственники.

 

Как подсчитать сумму вычета

Самостоятельно посчитать сумму налогового вычета несложно, нужно только быть внимательным.

Порядок проведения подсчетов:

 

  • собрать документы, которые подтверждают расходы;
  • подсчитать сумму;
  • сравнить полученную сумму с существующими лимитами; если расходы более 2 млн рублей (или 3 млн рублей при ипотеке), то за базу необходимо взять максимальный лимит;
  • посчитать сумму подоходного налога, уплаченного в бюджет, за выбранный налоговый период;
  • подсчитать, сколько будет 13% от заявляемой суммы расходов;
  • сравнить полученную цифру с суммой оплаченных налогов.

Если сумма НДФЛ за выбранный период больше налога к возврату, то он возвращается в полном объеме. Если же налогов было оплачено меньше, то вернуть можно будет только сумму, уже перечисленную в бюджет.

 

Что еще нужно знать

Налогоплательщикам, которые хотели бы получить возврат по налогам при покупке жилья, будет полезно запомнить:

 

  1. Возврат по налогам по ипотечному вычету можно получать только по мере выплаты кредита банку. То есть возмещение средств в этом случае будет производиться частями и растянется на несколько лет.
  2. Если гражданин решил вернуть налоги в текущем году, он может подать заявление на первый год и декларации за три предыдущих года. Вычет сделают за три года, а если выявится остаток, то его перенесут на последующий налоговый период. Второй вариант – гражданин имеет право подать декларацию за текущий год, перенеся неиспользованную часть на последующие годы.
  3. Если сделка купли-продажи заключена между близкими родственниками, то налог возвращен не будет. Близкими родственниками являются родители и дети, бабушки (дедушки) и внуки, братья и сестры.
  4. Участники долевого строительства должны понимать, что получить возмещение НДФЛ можно только за три года. Если стройка растягивается на длительное время, то получить вычет в полном объеме не получится.

Знание этих нюансов поможет избежать ошибок при оформлении документов для получения возврата средств.

 

Льготы при продаже недвижимости

В Налоговом Кодексе предусматривается ряд льгот для продавцов недвижимости. Эти правила действуют на все объекты, включая нежилой фонд.

Согласно ст. 217.1 НК, минимальный предельный срок владения объектом, который при продаже будет освобожден от оплаты НДФЛ, равен пяти годам. Однако есть и исключения. Срок владения 3 года сохраняется в том случае, если право на собственность получено:

 

  • в результате приватизации;
  • по праву наследования или по договору дарения от близкого родственника;
  • по договору пожизненной ренты с иждивенцем.

При соблюдении сроков владения при продаже не придется платить подоходный налог. Для всех остальных случаев в действие вступает ст. 220 НК (п.1 и п. 2), согласно которой продавец может использовать налоговый вычет из продажной цены. Размер вычета:

 

  • для жилых объектов – 1 млн рублей;
  • для объектов нежилого фонда – 250 тыс. рублей.

Если указанная в договоре купли-продажи цена меньше кадастровой на 70% и более (по состоянию на 1 января года, в который совершается сделка), то налог будет взиматься с суммы, равной кадастровой стоимости. Эта норма принята для выявления случаев мошенничества, когда в договоре указывается существенно заниженная цена, не соответствующая фактически полученной сумме.

Важно: в законах субъектов РФ могут быть указаны другие сроки владения объектами до продажи, а также изменен коэффициент, применяемый для расчета справедливой цены объекта с целью налогообложения.

 

Правила оформления

 

оформление вычета

Чтобы оформить вычеты, необходимо обратиться в уполномоченные органы. Подать заявление можно:

 

  • в местную налоговую службу;
  • в МФЦ.

Если нет возможности обратиться в указанные организации лично, можно отправить документы в Федеральную налоговую службу заказным письмом. Но в этом случае процесс оформления может значительно затянуться.

Важный момент: обращаться в отделение ФНС необходимо по месту регистрации, даже если человек проживает в другом месте.

Есть еще один вариант – обратиться для оформления вычета в бухгалтерию организации, в которой трудится налогоплательщик. В этом случае бухгалтерия должна перестать удерживать НДФЛ с зарплаты на сумму налога к возврату.

 

Порядок действий

Оформить вычет, положенный по закону, несложно. Но чтобы процесс прошел гладко, необходимо предварительно подготовиться. Рекомендуемый порядок действий:

 

  • совершить и оформить сделку по приобретению или продаже жилого объекта;
  • заполнить форму 3-НДФЛ за налоговый период – получить вычет без оформления этого документа невозможно;
  • собрать документы, подтверждающие расходы на покупку или строительство;
  • написать заявление в уполномоченные органы, приложить к нему декларацию и сдать пакет документов лично или отправить по почте;
  • дождаться ответа от налоговой службы.

Если ответ будет положительным, то останется только подождать, когда деньги будут переведены на указанный в заявлении счет. Наличными суммы возврата по налогу не выдается.

Если ФНС откажет в получении вычета, то нужно будет выяснить причины такого решения. Поскольку отказ выдается в письменном виде, причины отказа будут указаны в бланке. Если это небольшие ошибки, то их нужно постараться исправить в течение 1 месяца, тогда не придется начинать весь процесс оформления заново.

 

Как заполнить декларацию

Заполнение декларации не должно вызвать особых затруднений, но важно не допускать ошибок.

Можно заполнить декларацию «по старинке», то есть вручную. Но намного проще и удобнее пользоваться специальными программами – «Налогоплательщик ЮЛ» или другой, удобной для гражданина. Если планируется подать декларацию на имущественный вычет за 3 года, то потребуется заполнить три отдельных документа.

Бланки деклараций периодически меняются. Необходимо заполнять ту форму, которая используется в период, когда налогоплательщик обращается за вычетом. Это очень важный момент – использование бланка за другой год может стать причиной отказа в оформлении вычета.

В декларации необходимо указать:

 

  • сумму понесенных расходов, предлагаемых к вычету;
  • суммы доходов, подлежащих налогообложению;
  • информацию из подготовленных документов.

При использовании программы для заполнения декларации процесс заполнения существенно упрощается. Необходимо будет заполнить только несколько граф, внеся подготовленные данные. А все расчеты программа выполнит автоматически.

 

Сбор документов

Для подачи заявления нужно собрать пакет документов. В зависимости от типа вычета требуется разный перечень бумаг, но основной пакет будет одинаковым. Требуется подготовить:

 

  • паспорт;
  • заявление по определенной форме;
  • заполненную налоговую декларацию;
  • справку о получаемых доходах;
  • договор купли-продажи недвижимости или участка либо договор ипотечного кредитования;
  • чеки, договоры и прочие документы для подтверждения расходов;
  • выписку ЕГРН.

Эти документы потребуются при оформлении любого вычета. Если нужно получить вычет по ипотеке, то дополнительно следует приложить график внесения платежей по кредиту.

Если оформляется вычет в долях на супругов, то, помимо перечисленных выше документов, требуется подготовить:

 

  • свидетельство о браке;
  • свидетельство о рождении (или усыновлении) детей (если в семье есть дети);
  • брачный договор, если он был заключен.

Если квартира покупается на личные деньги одного из супругов, необходимо приложить документы, подтверждающие этот факт.

При личном визите в налоговые органы необходимо приготовить оригиналы и копии документов. Если планируется отправить бумаги почтой, то все копии нужно заверить у нотариуса, оригиналы почтой не отправляют.

После подачи документов нужно дождаться ответа – одобрения или отказа. Сложно сказать, сколько придется ждать, но процесс рассмотрения заявок небыстрый. В среднем ответ приходит в течение 2 месяцев. Деньги также придут не сразу после одобрения, их можно будет получить еще через 1-2 месяца.

 

Почему может прийти отказ

 

Отказ в компенсации или вычете

Не всегда заявление получает одобрение, иногда заявителю приходит отказ. В бланке отказа должны быть перечислены причины, из-за которых налогоплательщик не может получить вычет.

Часто встречающиеся причины отказа в оформлении вычета:

 

  • декларация оформлена с ошибками;
  • у приложенных справок закончился срок действия;
  • документы о расходах признаны подделками;
  • в пакете не хватает документов для оформления запроса возврата средств;
  • был пропущен срок подачи заявления на оформление вычета;
  • у заявителя нет прав на получение возврата средств.

Если причины отказа непонятны, заявитель может обратиться в налоговый орган за разъяснениями. Если допущенные ошибки можно исправить, то это нужно сделать как можно быстрее, чтобы не пришлось начинать всю процедуру заново.

Оформление налогового вычета – процедура несложная. Но если гражданин считает, что это ему не по силам или у него нет времени заниматься сбором и подачей бумаг, то лучше обратиться к юристу за помощью. За услуги посредника придется заплатить, но зато налогоплательщик будет избавлен от не самой приятной обязанности самостоятельно заниматься «бумажной работой» и общаться с налоговыми органами.

Другие новости:

Написать ответ или комментарий