Кто является налоговым агентом при аренде помещения через доверительного управляющего?

АК Магнат 12 марта, 2025 0

Налоговый агент при заключении с доверительным управляющим договора аренды помещения. Арендатор – организация или индивидуальный предприниматель. Арендодатель – физическое лицо.

Выскажу свое мнение по вопросу того, кто должен удерживать НДФЛ в случае заключения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), как арендатором, договора аренды с доверительным управляющим. Собственником помещения, учредителем управления и, соответственно, арендодателем, выступает физическое лицо.

В нашем налоговом уравнении все живи и здоровы, о доверительном управлении наследственным имуществом мы речи не ведем.

Выбор не велик, налоговым агентом будет являться либо доверительный управляющий, либо арендатор. Но выбор и не очевиден!

Позиция налоговых органов и законодательства

К примеру, Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве письмом от 16 июля 2009г. № 20-14/4/073539@ указало, что налоговым агентом является доверительный управляющий. Там, к сожалению, вопрос был сформулирован не совсем корректно, но тем не менее, в ответе именно доверительный управляющий был назначен налоговым агентом.

В других разъяснениях, к примеру письмах Минфина РФ от 19 июля 2019г. № 03-04-05/54155 и № 03-04-05/54153, от 30 июля 2019г. № 03-04-06/58480, от 12 декабря 2024г. № 03-04-05/125626 и прочих (все они практически идентичны в формулировках) прямого ответа на вопрос, кто же является налоговым агентом, нет.

Однако в них акцентируется внимание, что датой фактического получения дохода является день выплаты арендатором дохода по сделке с переданным в доверительное управление имуществом. Ключевая фраза: день выплаты арендатором дохода.

Порядок доверительного управления имуществом регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Кроме того, пункт 3 статьи 1015 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

При этом к доходам, образующим налоговую базу по НДФЛ, относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Таким образом, следует вывод, что налоговым агентом будет являться арендатор (ИП или юридическое лицо), который перечисляет арендную плату на счет доверительного управляющего, поскольку:

Доход у арендодателя возникает в момент зачисления арендного платежа на счет доверительного управляющего (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Доверительный управляющий не является выгодоприобретателем по сделке (п. 1 ст. 1012, п. 3 ст. 1015 ГК РФ).
Налоговым агентом являются российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доход (ст. 24, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Однако возникает следующий вопрос, с какой суммы арендатору необходимо удержать НДФЛ.

Помимо арендной платы доверительному управляющему может перечисляться возмещение расходов по коммунальным услугам, также в перечисленной сумме может быть «зашито» вознаграждение доверительного управляющего, если он не оказывает такую услуги безвозмездно.

Первая сумма (расходы по коммунальным услугам), если она образована фактическим потреблением арендатором коммунальных услуг (электроэнергия, вода и прочее, что фиксируется прибором учета) не образуют налоговой выгоды, что подтверждается многочисленными разъяснениями Минфина РФ (от 29.04.2019г. № 03-04-07/31733, от 17.06.2021г. № 03-04-05/47506), то есть не является доходом и не облагается НДФЛ.

Вторая сумма (вознаграждение доверительного управляющего) также не должно рассматриваться в качестве дохода арендодателя. Полагаю, что в данном случае подлежит применению п. 2 ст. 221 НК РФ.

Получается, что именно доверительному управляющему удобнее всего надеть на себя костюм налогового агента, так как ему доподлинно известна сумма экономической выгоды учредителя управления, которая считается по формуле:

платеж по договору аренды

– (минус)

коммунальные услуги, потребленные арендатором,

– (минус)

вознаграждение доверительного управляющего

=  

экономическая выгода

Но, как я отметил выше, считать доверительного управляющего налоговым агентом по отношению к учредителю управления – физическому лицу, неверно исходя из норм действующего налогового законодательства.

Следовательно, в договоре аренды, который заключает доверительный управляющий с арендатором, должно быть указано, помимо арендной платы, размер вознаграждения доверительного управляющего за услугу по управлению имуществом и обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором исключительно в своих интересах.

НДФЛ тогда будет удерживаться арендатором за минусом тех сумм, которые не образуют экономическую выгоду у арендодателя.

Но может не важно, кто будет выполнять функции налогового агента – арендатор или доверительный управляющий, НДФЛ с дохода арендодателя ведь все-равно будет уплачен?!

Однако в данном контексте не надо забывать про п. 10 ст. 226 НК РФ:

«В случае выявления по результатам проведенной налоговым органом налоговой проверки факта неправомерного неудержания налоговым агентом сумм налога указанные суммы налога подлежат доначислению налоговому агенту».

То есть перечисление НДФЛ в бюджет «не тем» налоговым агентом не освобождает от уплаты НДФЛ, штрафа и пени «того» налогового агента, если, конечно, такая неуплата будет установлена по результатам налоговой проверки.

Более того, с учетом позиции судов, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 ноября 2016г. по делу № А40-3052/2016 или определение Верховного Суда РФ от 03 февраля 2025г. по делу № А76-20897/2023, можно сделать о вывод о возникающих на практике сложностях для возврата (зачета) неправомерно удержанного и уплаченного налоговым агентом НДФЛ.

Будут ли, захотят ли, смогут ли… доверительный управляющий или физическое лицо – арендодатель распоряжаться возникшей переплатой в пользу налоговой обязанности арендатора, как налогового агента (ст. 78, 231 НК РФ) – вопрос философский, однозначно на него ответить невозможно.

То есть в случае, когда арендатор не удержал и не перечислил НДФЛ с арендной платы, выплаченной на счет доверительного управляющего, но фактически являющейся доходом физического лица – учредителя управления, ему (арендатору) вполне правомерно могут доначислить НДФЛ, пени и привлечь к ответственности по ст. 123 НК РФ.

Все эти суммы арендатор уплатит из собственных средств.

К тому же арендодатель (доверительный управляющий) могут обратиться к арендатору за взысканием той части оплаты, которую он удержал в качестве НДФЛ с сумм, не образующих экономическую выгоду у арендатора (о чем я указывал выше).

Вывод

Налоговым агентом в данной ситуации является арендатор. Доверительный управляющий не должен выполнять эту функцию, так как это противоречит нормам налогового законодательства и создает дополнительные риски. Арендатор обязан удерживать НДФЛ с суммы арендной платы за вычетом коммунальных расходов и вознаграждения управляющего, чтобы избежать налоговых санкций.

Адвокат Ташланов Владислав Анатольевич