Продажа недвижимости ИП

Продажа недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП на УСН

К нам часто поступают вопросы от Индивидуальных предпринимателей по налоговым спорам при продаже своего имущества. Один из таких мы решили опубликовать.

Вопрос:

Я обладаю статусом индивидуального предпринимателя. В сентябре 2019 года приобрел недвижимое имущество (нежилое помещение), как физическое лицо. В феврале 2020 года указанное имущество было реализовано. Разница между ценой покупки и продажи составила 100 000 руб. Считая, что имущество было приобретено не в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, мной была подана декларация 3-НДФЛ, где я уменьшил сумму своих доходов на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением этого помещения. Однако проверяющее лицо сообщило мне о неправомерности отражения мной таких расходов, поскольку по назначению соответствующее помещение не может использоваться в личных целях. Далее мне было предложено уплатить 13% со всей суммы полученного дохода (цены продажи), либо подать декларацию по УСН, которую я применяю, как ИП (с объектом налогообложения «доходы минус расходы»), однако и в такой ситуации при расчете налога я, с ее слов, не могу учесть стоимость затрат по приобретению нежилого помещения. Разница лишь в ставке налога, в последнем случае – это 7, а не 13 процентов. Ранее я аналогичных сделок не совершал; имущество в аренду не сдавал; в моих ОКВЭДах отсутствует продажа и покупка недвижимого имущества; назначение помещения предполагает его использование под продуктовый магазин.

Что гласит закон

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему как гражданину и как индивидуальному предпринимателю.

По этой причине вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическим лицом, имеющим статус ИП, всегда является спорным.

Для определения «правильного» налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, лицом, которое одновременно зарегистрировано в качестве индивидуально предпринимателя, решающее значение имеет ЦЕЛЬ приобретения имущества.

Если цель приобретения помещения – получение дохода от предпринимательской деятельности, то лицо не вправе:

  • воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ,);
  • применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Если цель приобретения помещения иная, то есть не связана с получением дохода от предпринимательской деятельности, то лицо вправе воспользоваться имущественным вычетом.

При этом полагаем, что только факт того, что помещение является нежилым, не может сам по себе свидетельствовать об использовании помещений в предпринимательской деятельности.

Применительно к рассматриваемой ситуации считаем, что имеет место как обстоятельства в пользу налогоплательщика (для целей применения налогового вычета), так и негативные обстоятельства, не позволяющие претендовать на налоговый вычет (учет расходов по приобретению помещения).

Положительные обстоятельства

Об отсутствии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя могут также свидетельствовать следующие обстоятельства:

  • отсутствие у налогового органа доказательств приобретения помещения именно для предпринимательских целей;
  • использование помещения для личных целей (например, для хранения личных вещей);
  • получение объекта в качестве погашения долга продавца перед покупателем (по иным, схожим по сути основаниям);
  • отсутствие факта использования в расчетах за помещение кредитных средств, полученным ИП на развитие своей деятельности;
  • совершение действий по проверке возможности перевода помещения из нежилого в жилое.

Отрицательные обстоятельства

  • наличие статуса ИП;
  • назначение помещения (нежилое помещение под размещение продуктового магазина).

О наличии цели извлечения дохода от приобретения помещения в статусе индивидуального предпринимателя, могут также свидетельствовать следующие предполагаемые обстоятельства:

  • допросы продавца, работников арендаторов, иных лиц, которые засвидетельствуют, что помещение может использоваться только в предпринимательской деятельности и для этих целей и приобреталось покупателем;
  • дальнейшая сдача имущества в аренду.

Таким образом, для того, чтобы воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ, необходимо убедительно доказать, что имущество приобреталось для личных целей, не связанных с извлечением дохода.

Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения

Отражение дохода в декларации по УСН

По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:

  • вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
  • статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
  • факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.

(напр., письма от 20.01.2014 № 03-11-11/1390, от 07.10.2013 № 03-11-11/41798, от 01.07.2013 № 03-11-11/24963, от 27.05.2013 № 03-11-11/19097, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 25.04.2013 № 03-11-11/14514, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@ и др.).

В других разъяснениях (напр., от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 15.03.2012 № 03-11-11/83 и др.) контролирующие органы указывают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости по УСН должны выполняться следующие условия:

  • при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости;
  • недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Полагаем, что если индивидуальный предприниматель подаст декларацию по УСН с отражением дохода от продажи помещения, соответствующая декларация должна быть принята и доход отнесен на УСН.

 В части расходов: порядок определения расходов при применении УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, определен в статье 346.16 НК РФ.

Подпункт 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает право налогоплательщика при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

В пункте 3 ст. 346.16 НК РФ указано, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Как мы понимаем, индивидуальный предприниматель не признавал расходы на приобретение здания в целях налогообложения в порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, а значит производить пересчет за прошлые налоговые периоды не требуется.

Однако вопрос о возможности учета расходов в периоде продажи помещения остается открытым, поскольку порядок учета расходов Налоговым кодексом РФ в такой ситуации несколько иной (расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются налогоплательщиком с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию в течение определенного периода в зависимости от срока полезного использования (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Порядок действий в рассматриваемом случае можно подчерпнуть из писем Минфина России от 12.04.2010 № 03-11-06/2/58 или № 03-11-11/164 от 06.06.2013.

Однако считаем, что порядок действий, предложенный Минфином, неоправданно громоздкий, вариант с составлением дополнительного «вороха» документы (уточненных деклараций и т.п.) вряд ли можно признать в такой ситуации оправданным.

Выводы

Таким образом, мы полагаем, если индивидуальный предприниматель не имел убытков, своевременно уплачивал в бюджет налог в связи с применением УСН, он вправе учесть в составе расходов стоимость приобретенного здания в периоде продажи помещения (на основании абз. 3 п. 1 ст. 54 НК РФ, как исправление ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения), относящиеся к прошлым налоговым (отчетным) периодам).

В данном случае мы учитываем позиции Верховного Суда РФ, изложенную в определении № 306-ЭС20-20307 от 12.04.2021, согласно которой у налогоплательщика есть право выбрать способ исправления ошибок (искажений) либо посредством подачи уточненной декларации за предыдущий налоговый период (с последствием в виде повторной камеральной проверки), либо путем отражения исправленных сведений в текущей налоговой декларации. Верховный Суд РФ отметил, что из содержания пояснительной записки к Федеральному закону от 26.11.2008 № 224-ФЗ (которым были внесены изменения в ст. 54 НК РФ) следовало, что изменения были направлены на совершенствование регулирования отдельных вопросов налогового администрирования касательно регламентации контрольных полномочий налоговых органов. Соответственно, правила перерасчета налоговой базы в периоде выявления ошибки (искажения) должны толковаться и применяться таким образом, чтобы исключать формальное возникновение недоимок при отсутствии неблагоприятных материальных последствий для государства в результате допущенных при исчислении налогов ошибок. Они также должны обеспечить уменьшение административного бремени, возлагаемого на налогоплательщиков в связи с устранением таких ошибок (искажений), и эффективность работы налоговых органов, поскольку необходимость подачи уточненных деклараций по каждому факту исправления в соответствии с ранее действовавшим регулированием влекла бы за собой проведение отдельных камеральных налоговых проверок в каждом из этих случаев.

Заметим также, что исходя из подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы по налогу в отчетном периоде реализации такого объекта.

При расчете суммы подлежащего уплате налога необходимо учитывать положения п. 6 ст. 346.18 НК РФ, которым установлен минимальный размер такого обязательного платежа.

Юридические новости:

 117 Просмотров сегодня

Напишите ответ или комментарий